Štátom podporované nájomné bývanie je nový model dostupného bývania, ktorý „vyplňuje medzeru“ medzi sociálnymi bytmi a trhovým nájmom či hypotékou. Cieľom je ponúknuť cenovo prijateľný nájom ľuďom s dostatočným príjmom na platenie nájomného, no bez potreby viazať sa dlhodobým úverom.
- Vzor
Zákon č. 77/2025 Z. z., schválený 10. apríla 2025 a účinný od 17. apríla 2025, posunul tento systém o krok ďalej: spresnil definície, rozšíril okruh vhodných budov a upravil aj zamestnanecký benefit, teda dobrovoľný príspevok zamestnávateľa na toto nájomné. Novela Zákonníka práce priamo ustanovila novú maximálnu sumu príspevku na meter štvorcový a zaviedla jeho každoročnú indexáciu podľa inflácie.
Pre prax to znamená, že zamestnávateľ môže cielene podporiť bývanie svojich ľudí spôsobom, ktorý je daňovo efektívny, a administratívne zvládnuteľný. Zamestnanec si zasa vie reálne znížiť čisté náklady na bývanie v nájomnom byte zaradenom do štátom podporovaného systému. Základný rámec nájomného a systému spravuje Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá na svojom webe zverejňuje aj princípy výpočtu regulovaného nájomného a praktické informácie pre záujemcov.
Štátom podporované nájomné bývanie v skratke a po novom
Zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov definuje štátom podporované nájomné bývanie ako nadobúdanie a prevádzku bytových domov spôsobom ustanoveným týmto zákonom s využitím podporných nástrojov sociálnej politiky štátu, aby sa dosiahla dostupnosť bývania pre širokú verejnosť. Novela č. 77/2025 precizovala znenie a do textu dôsledne zaviedla pojem nájomný byt namiesto všeobecného „byt“.
Zároveň umožnila zaradiť aj bytové domy vzniknuté prestavbou nebytových budov a za splnenia prísnych podmienok aj projekty, v ktorých sa menšinovo nachádzajú nebytové priestory určené rozhodnutím stavebného úradu na funkciu bývania alebo ubytovania. Takéto nájomné byty majú zároveň početné kvóty a časové obmedzenia schvaľovania.
Kľúčová novinka k 17. aprílu 2025 ukladá Agentúre povinnosť zverejňovať maximálnu sumu príspevku zamestnávateľa na m² a súčasne stanovuje stropy pre počet bytov, ktoré možno v rámci projektov vytvoriť konverziou nebytových priestorov.
Projekt s bytmi vzniknutými z nebytových priestorov možno schvaľovať len do 31. decembra 2028 a pre jedného investičného partnera v jednom katastri platí limit najviac 250 takýchto nájomných bytov, celkovo najviac 1 000 bytov.
Pravidlá pre žiadateľov a výška regulovaného nájomného
Postavenie nájomcu je podmienené viacerými kritériami vrátane bezdlžnosti voči štátu a príjmových limitov. V roku 2025 boli tieto kritériá doplnené a spresnené vykonávacím predpisom vlády, pričom Agentúra na svojom webe zverejňuje praktické návody, zoznam požadovaných potvrdení a informatívnu kalkulačku.
Výpočet regulovaného nájomného sa odvíja od priemernej mesačnej mzdy v kraji, odporúčaného podielu výdavkov na bývanie 35 % a koeficientu veľkosti bytu. Výsledkom je maximálna mesačná suma nájomného, prípadne maximálna cena za m². Agentúra princíp výpočtu vysvetľuje a publikuje aj modelové príklady.
Tento systém nie je sociálnym bývaním v zmysle zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov. Ide o osobitný, investormi financovaný model s regulovaným nájomným a jasne vymedzenými právami a povinnosťami prenajímateľov a nájomcov.
Dobrovoľný príspevok zamestnávateľa – právny základ, výška, dane a odvody
Zákonník práce v § 152c umožňuje zamestnávateľovi poskytnúť zamestnancovi, ktorý je nájomcom nájomného bytu v systéme štátom podporovaného nájomného bývania, peňažný príspevok na úhradu nájomného. Po novele č. 77/2025 znie úvod § 152c ods. 1 tak, že príspevok možno dať na nájomný byt, ku ktorému má zamestnanec uzatvorenú nájomnú zmluvu podľa osobitného predpisu, a to ak je zamestnanec k poslednému dňu príslušného mesiaca v pracovnom pomere so zamestnávateľom. Tým sa odstránili predchádzajúce interpretačné pochybnosti pri dohodách mimo pracovného pomeru.
Maximálna mesačná suma príspevku je 5,23 eura za m² podlahovej plochy nájomného bytu. Od 1. marca každého roka sa táto maximálna suma automaticky zvyšuje o mieru inflácie (HICP) za predchádzajúci rok, pričom zvýšená suma sa zaokrúhľuje na najbližší eurocent nahor. Horný „strop“ 360 eur mesačne sa zrušil.
Pri skrátenom úväzku sa príspevok kráti pomerne k úväzku, a ak pracovný pomer vznikol v priebehu mesiaca, kráti sa podľa počtu kalendárnych dní trvania pracovného pomeru v danom mesiaci. Príspevok je splatný najneskôr posledný deň nasledujúceho mesiaca. Zamestnanca, ktorý o príspevok požiada, nemožno znevýhodniť oproti ostatným.
Ak má zamestnanec viac pracovných pomerov, o príspevok na ten istý mesiac môže požiadať len u jedného zamestnávateľa. Ak jeden nájomný byt užívajú viacerí zamestnanci ako spolu-nájomcovia, na príspevok v danom mesiaci môže žiadať len jeden z nich.
Z hľadiska dane z príjmov je príspevok pri splnení podmienok § 152c oslobodený od dane podľa § 5 ods. 7 písm. p) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Pozor na dôležitú výnimku: ak by zamestnávateľ súčasne poskytol zamestnancovi aj nepeňažné plnenie do 500 eur podľa § 5 ods. 7 písm. n a o, alebo by nahradil zdaniteľnú mzdu príspevkom, oslobodenie sa neuplatní. Finančná správa na túto situáciu výslovne upozorňuje.
Keďže vymeriavací základ na sociálne a zdravotné poistenie vychádza zo zdaniteľného príjmu zo závislej činnosti, oslobodený príspevok nevstupuje do odvodov. Inými slovami, príspevok podľa § 152c, ak je oslobodený od dane, nie je predmetom poistného. Tento princíp potvrdzuje odborná metodika k vymeriavacím základom pri sociálnom a zdravotnom poistení.
Z pohľadu zamestnávateľa ide o daňovo uznateľný výdavok v rámci pracovných a sociálnych podmienok zamestnancov, ak sa plní sociálna politika zamestnávateľa a podmienky § 152c. Finančná správa ho výslovne uvádza medzi uznateľnými nákladmi.
Výpočet v praxi
Príklad 1: Maximálna suma pri bežnom dvojizbovom byte
Zamestnanec má v systéme štátom podporovaného nájomného bývania dvojizbový byt s podlahovou plochou 48 m². Maximálny príspevok zamestnávateľa podľa pravidla 5,23 eura/m² je:
48 × 5,23 = 251,04 eura za mesiac. Suma je už v dvoch desatinných miestach, takže zaokrúhlenie na najbližší eurocent nahor nemení výsledok. Ak má zamestnanec skrátený úväzok 0,5, príspevok sa kráti na 125,52 eura.
Príklad 2: Nástup uprostred mesiaca
Zamestnanec nastúpil 10. dňa v 30-dňovom mesiaci, má plný úväzok a byt 40 m². Základná maximálna suma je 40 × 5,23 = 209,20 eura. Krátenie: 21 dní z 30, teda 146,44 eura.
Príklad 3: Nájomné v. príspevok v Bratislavskom kraji
Pri 2-izbovom byte s priemernou výmerou 48 m² je maximálne regulované nájomné v Bratislavskom kraji na úrovni približne 651 eur mesačne bez energií a služieb (modelový výpočet podľa agentúry). Ak zamestnávateľ poskytne maximálny príspevok 251,04 eura, zamestnancovi zostáva na uhradenie približne 399,96 eura plus energie a služby.
Príklad 4: Viacerí spolubývajúci zamestnanci
Dvaja zamestnanci sú spolu-nájomcami rovnakého nájomného bytu. Za daný mesiac môže príspevok od svojho zamestnávateľa žiadať len jeden z nich. Druhý si môže uplatniť príspevok až v inom mesiaci, prípadne sa dohodnú, kto bude žiadať.
Proces, dokumenty a vnútorné pravidlá
Zamestnávateľ by si mal interne upraviť postup a náležitosti žiadosti. Vhodné je vyžadovať aspoň:
- kópiu nájomnej zmluvy podľa zákona č. 222/2022 Z. z. k „nájomnému bytu“ v systéme,
- potvrdenie o podlahovej ploche bytu,
- vyhlásenie zamestnanca, že si príspevok v daný mesiac neuplatňuje u iného zamestnávateľa a že v byte nie je iný zamestnanec, ktorý by si príspevok uplatnil za ten istý mesiac.
Ak zamestnávateľ vypláca aj iné benefity, treba skontrolovať, či neposkytuje súbežne nepeňažné plnenia podľa § 5 ods. 7 písm. n a o vo výške, ktorej kombinácia by zrušila oslobodenie príspevku na nájomné.
Na čo si dať pozor
- Oslobodenie nie je bezpodmienečné. Ak by príspevok nahrádzal zdaniteľnú mzdu alebo sa súbežne čerpajú určité iné oslobodené benefity, môže sa stať plne zdaniteľným príjmom.
- Indexácia od 1. marca. Sledujte, či Agentúra a Štatistický úrad zverejnili novú hodnotu podľa inflácie. Výpočet maximálnej sumy na m² sa každý rok aktualizuje.
- Nezlučujte s komerčným nájmom. Príspevok sa viaže len na nájomný byt v systéme štátom podporovaného nájomného bývania, nie na akýkoľvek nájom mimo systému.
Záver
Záverom možno konštatovať, že dobrovoľný príspevok na štátom podporované nájomné bývanie môže byť po novelách z roku 2025 praktický, právne jasný a ľahko komunikovateľný benefit. Je viazaný výlučne na nájomný byt v systéme štátom podporovaného nájomného bývania a na existenciu pracovného pomeru ku koncu kalendárneho mesiaca. Horný limit je stanovený na 5,23 eura za meter štvorcový mesačne a každoročne sa od 1. marca automaticky valorizuje podľa inflácie, takže si zachováva reálnu hodnotu bez potreby častých interných zásahov.
Z daňového a odvodového hľadiska ide pri splnení zákonných podmienok o oslobodený príjem zamestnanca, ktorý zároveň nevstupuje do vymeriavacích základov. Zamestnávateľ má takýto výdavok štandardne daňovo uznateľný v rámci starostlivosti o pracovné a sociálne podmienky. Potrebné je dbať na to, aby príspevok nenahrádzal zdaniteľnú mzdu a aby jeho kombinácia s vybranými inými oslobodenými nepeňažnými plneniami nespôsobila stratu oslobodenia. Praktickým rizikom je aj duplicita žiadostí, keďže pri viacerých pracovných pomeroch alebo pri spolu-nájme môže o príspevok za mesiac žiadať len jedna osoba a len u jedného zamestnávateľa.
Pre hladký chod odporúčam zaviesť stručnú internú smernicu, jednotný formulár žiadosti a povinné prílohy k preukázaniu režimu nájomného bytu a podlahovej plochy. Raz ročne je vhodné k 1. marcu aktualizovať maximálnu sadzbu podľa zverejnenej inflácie a súčasne preveriť, či byt aj nájomná zmluva stále spĺňajú zákonné kritériá. Takto nastavený proces minimalizuje administratívnu záťaž, udržiava benefit v súlade s predpismi a dáva firmám účinný nástroj na stabilizáciu ľudí najmä v regiónoch s vyšším nájomným.